[건축실무 메모#04] 건축물 층수? 높이? 기준이 뭐야?

 

🏗️ [건축실무 메모 #04]

층수랑 높이는 왜 다른가요? – 옥탑, 다락까지 함께 따지는 실무 기준 정리

“옥탑은 층수에 안 들어가죠?”
“다락은 면적에 들어가요, 안 들어가요?”
→ ‘층수’와 ‘높이’는 같아 보이지만,
→ 계산 방식도 다르고, 옥탑·다락처럼 경계가 애매한 구조들에 따라 달라집니다.

 

📐 층수 vs 높이, 개념 정리부터 다시!

층수높이 구분

구분	층수	높이
기준	건축법시행령 119조 1항 9호	건축법시행령 119조 1항 5호
정의	바닥면 간의 수직거리로 구분되는 층의 수 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정	지표면부터 건축물 상단까지의 높이
영향 받는 규정	방화구획, 피난설비, 층수제한	일조사선, 채광, 높이제한

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📸 층수관련 그림으로 보는 건축법

 

건축물의 층수: 왼쪽은 1층, 오른쪽은 2층 Ⓒ이재인

 

건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우: 이 경우는 가장 많은 층수로 보아 4층 건축물 Ⓒ이재인

📸 높이관련 그림으로 보는 건축법

 

 

건축물 높이 산정의 일반 기준 ⓒ이재인

필로티 건축물의 높이 산정 기준: 가로구역별 건축물 높이제한 지정·공고 구역 내 건축물 및 공동주택의 일조권 적용시(왼쪽)와 일반건축물(오른쪽) Ⓒ이재인

가로구역별 높이가 지정·공고되지 않은 지역에서 건축물의 높이 기준은 지표면(왼쪽) 지정·공고된 지역(오른쪽)Ⓒ이재인

 

일조권 규정 적용 시 건축물 높이 산정의 기준 (지표면 간 고저차가 있는 경우): 일반건축물 Ⓒ이재인

지표면 간 고저차가 있는 공동주택의 일조권 적용 시 건축물 높이산정 기준: 인접대지 Ⓒ이재인

지표면 간 고저차가 있는 공동주택의 일조권 적용 시 건축물 높이산정 기준: 동일대지 Ⓒ이재인

 

전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 ‘주상복합’으로 건축하는 경우 일조권 적용 시 건축물의 높이 기준은 공동주택의 가장 낮은 부분 Ⓒ이재인

🧠 실무에서 혼동되는 3대 요소: 옥탑 / 다락 / 반지하

🏢 ① 옥탑 – 보일 듯 말 듯, 층수냐 아니냐의 경계

항목기준포함 여부

구분	층수	높이
제외 조건	건축면적의  1/8 이하 -> 층수 제외	건축면적의 1/8 이하 -> 12m까지 높이 제외

• ❗ 일조사선규정에 높이는 옥탑 제외없이 적용 |

건축물의 옥상에 설치되는 옥탑 등 층수 제외 기준 Ⓒ이재인

옥탑면적과 높이에 따른 건축물의 높이산정의 변화 Ⓒ이재인

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🧱 ② 다락 – 층도 아니고, 면적도 아닌 애매한 존재?

항목기준포함 여부

정의	상층 슬라브 아래 일부 공간 활용	✅ 용도와 높이에 따라 달라짐
높이 ≤ 1.5m	바닥~천장 높이	바닥면적에 미포함

• 층수에도 미포함 | | 높이 ≤ 1.5m(평지붕)  /  높이 ≤ 1.8m(경사지붕) = 가중평균 높이 체크 필요

✅ 실무 팁:

• 다락은 바닥난방이 불가함 
• 다락의 높이기준은 층고기준임 : 하단 슬라브상단부터 지붕 슬라브 상단까지 거리
• 다락설계시 인허가시 높이 가중평균관련 도서 첨부
• 다락에 세부조건은 지자체별 상이하므로 필수로 지자체 확인 필요 (예시 : 다락에서 외부공간 출입가능여부 / 다락자체를 불허하는 지자체도 있음)

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🧱 ③ 반지하/지하 – 층수 포함 기준이 되는 건 지표면

지상층수 포함 여부

바닥면이 지표면보다 낮고, 1/2 이상 묻힘

지하층으로 간주 → 용적률 산정 바닥면적에서 제외

✅ 주의:

• 반지하는 신규로 주거 용도로 불가함 → 현재 반지하 주거 역시 유예기간 후 용도변경 예정
• 실측 지표면 기준으로 판단 → 건축물이 지면과 만나는 높이를 가중평균하여 가중평균 지표면을 산정

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🧠 사수처럼 말해줄게

“옥탑은 건물의 보너스 같은 존재지만,
조건 못 맞추면 반칙이야.
다락을 실제로 주거의 용도로 사용하는 경우가 있지만 
대부분 허가후 난방시설을 설치하는 식으로 편법으로 진행된 케이스야
그리고 층수는 도면에 안 보여도,
높이는 무조건 실측으로 다 따져.”

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📚 관련 법령 정리

항목법령설명

층수 정의	건축법시행령 119조 1항 9호	층의 기준은 바닥 간 거리
높이 정의	건축법시행령 119조 1항 5호	지표면~지붕까지 수직거리
옥탑 요건	건축법 시행령 제119조	면적·개방 비율에 따른 층수 및 높이산정 기준
다락 기준	국토부 유권해석 및 각 지자체 조례	지자체 문의 필요
지하층 정의	건축법 제2조 제1항 제5호	지표면 기준 절반 이상 묻힌 경우

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🧰 실무 메모 체크리스트

• 옥탑 조건 충족 여부 (면적, 개방 비율)
• 다락 공간의 높이와 사용 용도 확인
• 층수는 설계도 기준이 아니라 법적 해석 기준으로 적용
• 높이는 설계 높이
• 일조사선은 높이 제외조건 없이 순수한 높이기준으로 판단