[실무메모#07] 대수선 신고? 허가? 체크리스트로 정리!

대수선 체크리스트.numbers

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🏗️ 대수선? 증축? 용도변경? – 착공 전에 반드시 따져야 할 인허가 체크리스트

“벽체만 좀 손보는 건데 신고 대상인가요?”
“기둥도 건드리는데 대수선인가요? 해체허가인가요?”
“용도변경할때 체크해야할 사항이 있나요?

이번 글에서는
📌 구조별 적용 조건
📌 신고/허가 구분
📌 해체 및 감리 동반 여부
📌 그리고 실전 체크리스트까지 한 번에 정리해드릴게요.

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📐 1. 대수선 – 구조를 건드리는 수선

✅ 대수선 정의 (건축법  제2조 1항 9호)

건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것

🔎 대수선 여부 체크리스트 

*건축법 시행령

내용	체크	비고
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것		하나 이상 체크시 대수선 사항
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 삭제
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

🔎 대수선 신고 대상 체크리스트 

*건축법

내용	체크	비고
1. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선		신고대상
2. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
3.그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축
4. 그 외		허가대상

 

* 소규모 건축물 :  1) 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물

                             2) 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축하는 건축물

 

✅ 대수선 신고 대상 예시

항목설명

 

비내력벽 일부 해체 또는 간단한 내부 칸막이 변경	신고
비내력 외벽에 창호 위치 변경 등 단순 개보수	신고

*연와조/조적조에 경우 외벽이 주요 구조체이기 때문에 허가사항

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🧾 대수선 체크리스트 예시

항목판단 기준허가/신고 여부

 

내력벽 해체 / 30㎡ 초과 변경	구조체 영향 있음	✅ 허가
기둥·보·지붕틀 3개 이상 변경	주요 구조부 해당	✅ 허가
방화구획 해체 / 변경	피난 안전 영향	✅ 허가
계단 구조 변경 (주계단·피난계단 등)	피난 경로 변경	✅ 허가
외벽 마감재 30㎡ 이상 교체	외장재 전면 보수	✅ 허가
비내력벽 소규모 철거	구조체 영향 없음	✅ 신고
단순 도장·교체 수준	장식적 보수	❌ 비대상

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🧱 2. 증축 – 면적이 늘어나는 모든 행위

구분설명

정의	기존 건축물의 연면적을 늘리는 모든 행위
→ 수직(층 증가), 수평(연장), 지하 포함
적용 사례	옥상 옥탑 증설 / 1층 뒤쪽 공간 증축 / 지하 보일러실 증설 등
절차	면적 85㎡ 이내의 증축 = 신고 / 이상 = 허가

• 구조안전 확인서 / 방화구획 등 종합 검토 필요 

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🔄 대수선 + 증축 병행 시 유의사항

• 구조 안전에 영향 주는 경우 → 구조기술사 검토 필수
• 기존 건축물 연면적·용적률·건폐율 기준 초과 여부도 재확인
• 대수선 단독 진행시 에너지 절약계획서 생략가능 → 증축시 면적에 따라 에너지 절약계획서 여부 체크

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🧱 3. 해체 관련 절차 병행 여부

✅ 해체허가 vs 해체신고 기준 요약

*건축물관리법

내용	체크	비고
1. 「건축법」 제2조 제1항 제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우		하나이상 체크시 해체신고 대상 (그 외 해체 허가)
2. 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우
가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물
나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물
다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우
1) 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
2) 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 있는 높이 12미터 미만인 건축물

✅ 감리 구분:

• 해체허가 → 해체 심의 → 허가권자 지정 해체감리자  : 해체허가 해당시 해체심의가 발생하므로 사업기간 체크가 중요함
• 해체신고 → 건축주 지정 해체감리자

* 해체신고 대상이더라도 해체하려는 건축물이 유동인구가 많거나 건물이 밀집되어 있는 곳에 있는 경우 허가권자가 해체작업의 안전한 관리를 위하여 필요하다고 인정하는 건축물은 허가권자 지정 해체감리자로 진행하여야 한다.

→ 허가권자 사전 협의 필수!!

 

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📚 관련 법령 요약

항목법령 근거내용 요약

대수선 판단 기준	건축법 시행령 제3조의2
대수선 정의	건축법 제2조 제1항 제9호
증축 정의	건축법 시행령 2조 2호
해체신고/허가 대상	건축물관리법 30조

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다음 시간에는 소규모 사무소에서 자주 접하게 되는 용도변경 관련 법규 및 실전 체크리스트에 대해서 이야기 해볼게요~~