[건축법 실무 메모 #01] 면적 계산에서 자주 틀리는 포인트

🧱 건폐율·용적률 계산할 때 헷갈리는 면적들

(대지면적, 건축면적, 연면적 정리 + 산정 제외 항목까지)

“1층만 건축면적이라고요?”
“용적률 계산할 때 주차장은 빠지나요?”

사수가 없으면 제일 먼저 막히는 포인트가 바로 면적 계산입니다.
건폐율, 용적률이라는 단어는 들었는데, 도면 보고 계산하려니까 어디까지 넣어야 할지 모르겠는 상황, 많죠.
이 글은 실무 신입 건축인을 위한 면적 계산 정리 메모입니다.

 

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📌 기본 용어 요약

용어설명어디에 쓰이는가?

대지면적	건축이 이루어지는 전체 땅 면적	기준 면적 (분모)
건축면적	대지에 건축물이 드리울 수 있는 그림자면적(수평투영면적)	건폐율 계산용
연면적	각 층의 바닥면적의 합계	용적률 계산용
건폐율	건축면적 ÷ 대지면적 × 100
용적률	(용적률 산정 연면적) ÷ 대지면적 × 100

📸 이미지 

건축면적의 개념 Ⓒ이재인

바닥면적과 연면적 Ⓒ이재인

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🧾 실무에서 자주 나오는 체크포인트

✔ 건폐율 계산 시

• 도로 후퇴, 구거 포함된 대지는 대지면적에서 제외되는 면적이 생김 (도로 구획관련 글에서 다시정리)

• 건축면적 제외대상

1) 지표면에서 1m 이하에 위치한 시설물(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안 시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5m 이하에 있는 부분)

2) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

3) 지하주차장의 경사로

4) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분)

5) 생활폐기물 보관함(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함)

6) 기타 건축 관계법 개정으로 옥외 피난계단, 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단, 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터,

휠체어리프트, 경사로 또는 승강장 및 가축사육시설을 설치하게 되어 「건축법」에 따른 건 폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우

 

✔ 용적률 계산 시

• 지하층은 용적률에서 제외
  예) 지하 주차장, 기계실 등
• 다락, 필로티, 발코니 등 일부 면적도 제외 가능
  → 아래 항목 정리
• 도면에서 ‘연면적’이라고 적혀 있어도,
  → ‘용적률 산정 연면적’은 따로 확인해야 합니다!

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📦 참고: 면적 산정에서 제외되는 항목 정리

용적률을 계산할 때 모든 면적이 다 포함되는 건 아닙니다.
건축법 시행령 별표 1에 따라, 아래 항목들은 용적률 산정에서 제외될 수 있습니다.

✔ 용적률 산정에서 제외되는 주요 항목

항목제외 조건 요약

지하층	연면적기준은 지상층을 기준으로함
다락	가중 평균 높이 1.5m 이하일 것 (경사지붕일 경우 가중 평균 높이 1.8m 이하일 것) 다락의 조건은 지자체 문의 필수
발코니(노대)	외벽으로부터 1.5m 이내 도출, 외부와 차단되지 않을 것 (1.5m 초과분은 면적 산입)
필로티	주차장, 공중의 보행으로 이용시,공동주택 제외
옥외계단	옥외계단이 접한 벽면에서 1m 면적제외
피난안전구역	피난용으로 별도 계획된 경우
물탱크	물탱크,기름탱크,냉각탑,정화조 등의 설치를 위한 구조물
기계실,어린이놀이터	건축물 상부에 설치한 기계실,어린이놀이터 조경시설 (공동주택일시)
자전거보관소·휴게쉼터 등	조례에서 인정하는 경우 (지자체별 확인 필수)

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🔍 실무 적용 시 주의할 점

• 다락: 다락 설치 기준은 지자체마다 별도로 조항이 있으므로 지자체 확인 필수 항목
• 발코니: 외부에 노출돼 있으며, 1.5m 도출된 영역만 면적 제외 
• 필로티: 소규모 건물의 필로티 주차에 경우 구조감리 여부 검토 
• 지자체 조례마다 제외 기준이 다를 수 있으므로, 건축조례 or 사전검토 확인 필수

🧠 사수처럼 말해줄게

“건폐율은 지표면에서 1m 이상 도출되어 있는 영역은 포함한다라고 생각하고 특수한 상황은 별도로 확인하면 돼
용적률은 연면적 기준인데, 다 들어가는 건 아니고 일부 빠져.
특히 발코니는 조건 안 맞으면 포함돼버려.
연면적 다 믿지 말고 ‘용적률 산정용’으로 따로 확인해!”

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🧰 실무 메모 정리

• 도면의 대지면적이 실제로 건축 가능한 면적인지 체크
• 건폐율은 ‘건축면적 ÷ 대지면적’ 
• 용적률은 ‘산정용 연면적 ÷ 대지면적’ (지하, 일부 면적 제외 확인)
• 면적표에 용적률 산정 연면적 따로 표기하기
• 건축조례 확인은 기본

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📚 관련 법령

항목법령조문 내용

건축면적, 연면적 정의	건축법 시행령 제2조(정의) 제1항 제8호~10호	건축면적, 연면적 등의 개념 정의
건폐율, 용적률 정의	건축법 제2조 제1항 제9호, 제10호	건폐율 및 용적률 정의
건폐율·용적률 계산 기준	건축법 시행령 제119조	건폐율 및 용적률 산정 방법
용적률 산정에서 제외되는 면적	건축법 시행령 제119조	용적률 산정에서 제외되는 면적 명시
대지면적 산정 시 제외 부분	건축법 시행령 제119조	구거, 공공용지 등 제외 여부 규정
지자체 조례 기준	해당 지역 건축조례	제외 항목, 완화 기준 등은 조례에서 확인 필요

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📌 다음 글에서는 **‘도로’와 ‘접도 요건’**을 주제로 정리할 예정입니다.
"건축이 가능한 대지는 도로에 접해야 한다는데, 도로의 기준이 뭐죠?"가 궁금하셨다면 다음 글도 기대해주세요!

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