[건축실무 메모 #03] 이격거리, 건물마다 왜 다르게 적용되죠?

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이격거리, 건물마다 왜 다르게 적용되죠? – 용도·높이·창문 유무에 따른 차이

“앞집은 경계선까지 딱 붙여 지었는데, 나는 왜 띄워야 하죠?”
“단독주택은 0.5m만 띄운다는데, 다세대는 1m라고요?”
“일반주거지역의 건물들은 왜 지붕이 사선으로 되어 있죠?”

건축물의 측면·후면 이격거리는
건축물의 용도, 면적, 높이, 개구부(창문) 유무에 따라 달라집니다.
설계 시작 전에 이 기준을 놓치면,
건축선부터 다시 잡아야 하는 일이 생깁니다.

 

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📌 먼저, 검토해야할 이격거리가 어떤게 있죠?

항목설명

	적용대상	적용위치	검토사항
대지안의 공지	모든 대지	건축선, 인접대지경계선	건축물의 용도 / 연면적에 따라 조례가 정하는 만큼 이격
정북일조 제한	주거지역	정북방향 인접대지경계선	건축물의 높이 10m미만 : 1.5m 이격  건축물의 높이 10m이상 : 건축물 높이의 1/2이상 이격
채광 이격	공동주택	창문이 있는 면에서 인접대지 경계선	건축물 높이의 1/2이상 이격  근린상업지역 / 준주거지역 : 1/4이상 이격 다세대주택 : 1m 이격 ❌ 일반상업지역, 중심상업지역은 제외
건축선 지정	지구단위계획구역	지구단위 검토

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📸 그림으로 보는 건축법

공동주택 외의 건축물(왼쪽)과 공동주택(오른쪽)의 일조권 적용기준 비교 ⓒ이재인

공지 등에 접한 경우의 일조권 적용기준 ⓒ이재인

지역에 따른 공동주택의 채광창 적용기준 ⓒ이재인

🧠 헷갈리기 쉬운 포인트

질문실무에서의 정답(대지안의 공지기준)

 

단독주택은 얼마나 띄워야 해요?	대지안의 공지 : 최소 0.5m 이상 (민법 242조 적용)
공동주택도 같나요?	❌ 세부용도에 따라 1.0m~6.0m까지 조례에 따라 적용됨(채광 이격 별도 적용)
창이 없는 벽면은 안 띄워야 되죠?	❌  창이 없더라도 대지안의 공지 기준 적용(채광 이격 기준 완화)
전면도로 쪽은 안 띄워도 되죠?	❌ 전면도로도 대지안의 공지 기준 적용

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🏘️ 용도별 대지안의 공지 기준 요약 (건축법 시행령 기준)

건축물 용도이격거리 기준 (세부사항은 지자체 조례를 따름)

 

1. 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

 

500제곱미터 이상인 공장	준공업지역 : 1.5m 이상 6m 이하 준공업지역 이외 : 3m 이상 6m 이하
500제곱미터 이상인 창고	준공업지역 : 1.5m 이상 6m 이하 준공업지역 이외 : 3m 이상 6m 이하
1,000제곱미터 이상인 판매시설,숙박시설(일반숙박시설은 제외), 문화 및 집회시설(전시장 및 동,식물원은 제외한다) 및 종교시설	3m 이상 6m 이하
다중이 이용하는 건축물로서 건축조례로 정하는 건축물	3m 이상 6m 이하
공동주택	아파트       :  2m 이상 6m 이하 연립주택    :  2m 이상 5m 이하 다세대주택 :  1m 이상 4m 이하
그 밖에 건축조례로 정하는 건축물	1m 이상 6m 이하 (한옥의 경우에는 처마선 2m 이하, 외벽선 1m 이상 2m 이하)

2. 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

가. 전용주거지역에 건축하는 건축물 (공동주택은 제외한다)	1m 이상 6m 이하 (한옥의 경우에는 처마선 2m 이하, 외벽선 1m 이상 2m 이하)
나. 500제곱미터 이상인 공장	준공업지역 : 1.5m 이상 6m 이하 준공업지역 이외 : 1.5m 이상 6m 이하
상업지역이 아닌 지역에 건축하는 1,000제곱미터 이상인 판매시설,숙박시설(일반숙박시설은 제외한다), 문화 및 집회시설(전시장 및 동,식물원은 제외한다) 및 종교시설	1.5m 이상 6m 이하
다중이 이용하는 건축물 (상업지역에 건축하는 건축물로서 스프링클러나 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 건축물은 제외한다)	1.5m 이상 6m 이하
공동주택(상업지역에 건축하는 공동주택으로서 스프링클러나 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 공동주택은 제외한다)	아파트       :  2m 이상 6m 이하 연립주택    :  1.5m 이상 5m 이하 다세대주택 :  0.5m 이상 4m 이하
그 밖에 건축조례로 정하는 건축물	0.5m 이상 6m 이하 (한옥의 경우에는 처마선 2m 이하, 외벽선 1m 이상 2m 이하)

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🪟 창문(개구부)의 유무에 따라?

• 창이 있는 벽은 사생활 침해 우려 → 차면시설 설치 필요
• 특히 지자체 조례에서 이 기준을 따로 정하는 경우 많음(인허가 신청시 차면시설 계획서 제출)
• 스프링 클러가 설치되어 있지 않고 3층 이상 높이 9m 이상의 건물에 경우 인접경계선과 1.5m 이내의 창문 설치시 방화스펙 적용      (방화창 설계)

✅ 꼭 체크:

• 창문의 위치/크기/높이도 영향 (사생활 침해)
• 중복 규제 (대지안의 공지 + 정북일조사선) 적용되는 경우도 있음

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📸 실무 사례

사례 ①: 단독주택 – 3층, 높이 8.5m 일반주거지역

→ 이격거리: 0.5m OK (민법) 

→ 정북방향 : 1.5m 이격 (10m 이하)

 

사례 ②: 다세대주택 – 4층, 높이 12m 일반주거지역

→ 정북방향 : 6m 이격(최고층 기준)
→ 대지안의 공지 → 1.0m이상 이격 (조례에 따라 이격거리가 다름)

→ 창문 있음 → 1.0m이상 이격 (채광이격)

 

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🧠 사수처럼 말해줄게

“건축선이랑 이격거리는 완전 별개야.
전면은 도로 때문에 물러나는 거고,
측·후면은 이웃 대지랑 간섭 안 생기게 띄우는 거지.
용도·높이·창 유무까지 같이 봐야 돼.
주거지역에서 높이 10m 넘었다? → 정북일조 관련해서 검토해야해 → 정북일조때문에 남측에 코어가 생길수도 있어”

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📚 관련 법령 정리

항목법령내용

대지안의 공지	건축법 시행령 [별표2]	세부 이격거리는 지자체 조례를 따름
정북일조 제한	건축법 시행령 제86조 1항	주거지역의 정북방향 이격거리 정의 및 예외사항
채광	건축법 시행령 제86조 3항	공동주택 채광이격 정의
건축물의 높이 정의	건축법 시행령 제119조 1항 5호	건축물 높이 산정 정의
창문 유무 관련 조례	건축법 시행령 55조	차면시설 계획서 필요여부 체크

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🧰 실무 메모 체크리스트

• 건축물의 용도 및 면적 확인 (대지안의 공지)
• 용도지역,지구 확인 (정북일조)
• 높이 10m 초과 여부 판단 (정북일조)
• 측·후면 외벽 기준으로 거리 재기 (대지안의 공지)
• 창 유무에 따라 기준 가중 여부 확인 (채광)
• 지자체 조례로 강화 여부 확인(지구단위계획에 따른 건축선 지정 확인)